Ülkemizde ticari faaliyeti olmayan ya da konut alım-satımını profesyonel olarak yapmayan, sadece tasarruflarını değerlendirerek alınan konutların, elden çıkarılması sonucu doğan mükellefiyetliklerden bir çok kişi haberdar olmamaktadır.

Bu nedenle bu kişilerin bilgilendirilmesi amacıyla bu konuyu ele almayı uygun gördüm.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğine göre belirlenmesi 2 tür kazanç ayırımı mantığı ile yapılır. Bunlar Ticari Kazanç (Konumuz dışıdır) ve Değer Artış Kazancı.

Konumuz olan değer artış kazançları da; edilme şekli ve elden çıkarılma süreleriyle direkt ilintilidir. Ve maliyet anlamında ÜFE artış oranları önemli rol oynar.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık”tır.

Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazançticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’tur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.

Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir.

Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da

servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü

Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır.

Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir.

Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca; belirtilen mal ve hakların içerisinde olan,

Arazi, bina ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır.

Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.

Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir.

Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden

çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

Örnek 1: Bayan (A) 10.07.2007 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman

dairesini, 16.09.2009 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak

(veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A)’nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış

Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap

tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarakvergilendirilmeyecektir.

Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap

tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Söz konusu mal ve hakların iktisap tarihlerinin belirlenmesi için gerekli olan açıklamalara 25.03.2011 tarih ve 76 Seri Nolu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinde yer verilmiştir.

Örnek 2: Bay (B), 15.05.2007 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 09.03.2010

tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (B) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

Örnek 3: Bayan (C), 08.04.2006 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 17.05.2010

tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (C) konutu 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Bayan (C), konutunu alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden (08.04.2010 tarihine kadar) satmış olsaydı elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.

Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından

— Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki

artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede

2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınacaktır.

(2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks Rakamlarını gösterir tablo rehberin sonunda yer almaktadır.)

Örnek 4: Bay (D), 16.04.2006 tarihinde 5.000 TL’ye satın aldığı bir araziyi Bay (E)’ye

24.02.2010 tarihinde 15.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bay (D) araziyi 01.01.2007 öncesindesatın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.

Arazinin satın alındığı aydan bir önceki ay olan Mart 2006’da ÜFE endeksi 125,33,

elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2010’da ÜFE endeksi 166,52’dir. Endeksleme oranınınilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir.

Arazinin endekslenmiş maliyet bedeli (5.000 x 166,52 / 125,3 =) 6.643,26 TL olarak

Bay (D) arazisini elden çıkarma karşılığında toplam 15.000 TL hasılat elde etmiştir. Bu durumda elde edilen değer artış kazancı (15.000 – 6.643,26 =) 8.356,74 TL’dir.

2010 yılında elde edilen bu kazancın 7.700 TL tutarı gelir vergisinden istisna olduğundan dolayı

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna

haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2010 yılı için

Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması

durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir.

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.

Örnek 5: Bayan (E), 10.07.2007 tarihinde 150.000 TL’ye satın almış olduğu konutu

15.04.2010 tarihinde 250.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bayan (E) konutu01.01.2007sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.

Bu durumda Bayan (E)’nin elde ettiği değer artış kazancı gayrimenkulün alış bedelinin, ÜFE artış oranında artırılması ile bulunacak tutarın, hasılattan indirilmesi ile bulunacaktır.

Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Haziran 2007’de ÜFE 140,53, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mart 2010’da ÜFE 172,58’dir. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir.

Dolayısıyla Bayan (E)’nin elden çıkardığı gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli olarak; 150.000 TL x (172,58 / 140,53) = 184.209,77 TL dikkate alınacaktır.

Buna göre Bayan (E), satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (250.000 – 184.209,77 =) 65.790,23 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır.

Söz konusu kazanca 2010 yılı için belirlenen 7.700 TL tutarında istisna uygulanarak

bulunacak (65.790,23 – 7.700 =) 58.090,23 TL’ye Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesindeki vergi oranları uygulanarak mükellefin 2010 yılı için ödeyeceği gelir vergisi hesaplanacaktır.

KDV istisnası vardır. Satıştan doğan kazancın, yüzde 25’i “Kurumlar Vergisi” matrahı olarak alınır.

1- Gayrimenkulün, en az iki tam yıl şirketin aktifinde kayıtlı olması,

5- Satıştan doğan kazancın, beş yıl süre ile ayrı bir fon hesabında gösterilmesi ya da sermayeye ilave edilmesi gerekiyor (KVK Md. 5 (1) e).

Örnek : Bir anonim şirketin, 2006 yılında 500 bin TL’ye aldığı ve şirketin aktifine kaydettiği gayrimenkul, 2009 yılında 3 milyon TL’ye satılmıştır.

Ancak, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/e maddesi uyarınca, kazancın yüzde 75’i, vergiden müstesna tutulup, kalan 625 bin TL üzerinden yüzde 20 yani 125 bin TL Kurumlar Vergisi ödenecek.

125 bin TL’lik bu vergi de, toplam satış kazancı olan 2 milyon 500 bin TL’nin, yüzde 5’ine isabet ediyor.

Şirketin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulün satışında yukarıdaki ilk 4 koşulun varlığı halinde, “KDV İstisnası” uygulanıyor.

2009 yılında, KONUT KİRA GELİRİ yılda 2.600 lirayı aşanların, bu gelirlerini 25 Mart 2010 günü akşamına kadar, ilgili vergi dairesine beyan etmeleri gerekiyor.

Konut kira geliri beyan edilirken, brüt kira gelirinden aşağıdaki giderlerden biri düşülüyor.

1. Götürü Gider Yöntemi : Konut kira gelirinden (örneğin yıllık 12 bin TL kira gelirinden):

b) İstisna sonrası tutardan, yüzde 25 “götürü gider” düşülür (9.400 - 2.350 = 7.050 TL).

c) Aşağıdaki gelir vergisi tarifesine göre ödenecek vergi hesaplanır (7.050 X % 15 = 1.057,50 TL).

2. Gerçek Gider Yöntemi : Konut kira gelirinden, (örneğin 12 bin TL kira gelirinden) :

b) Konut, son 5 yıl içinde alınmışsa, satın alma bedelinin yüzde 5’i indirilir.

c) Konut kira geliri elde eden kendisi kirada oturuyorsa, ödediği konut kirasını da indirir.

d) Kiraya verilen ev satın alınırken, konut kredisi kullanılmışsa, 2009’da ödenen faizler de indirilir.

Gerçek giderler toplamından, 2.600 TL istisnaya isabet eden kısım indirilemez.

2009 yılında İŞYERİ KİRA GELİRİ elde edenler, bu gelirlerinin tutarı, 22 bin lirayı aşmışsa, tamamını beyan edecekler. Bunlarda 2.600 TL istisna yok. Götürü ya da “gerçek gider” yöntemlerinden birini uygulayabilirler.

2009 yılında elde edilen işyeri kira geliri, 22 bin lirayı aştığında beyan edilecek ama beyanname verildiğinde (stopaj mahsubu nedeniyle), yaklaşık 95 bin 600 liraya kadar olan işyeri kira gelirleri için gelir vergisi ödenmeyecek hatta üste vergi iadesi alınacak

Ayla Teyze'nin beyan etmeyi unuttuğu miras

AYLA Teyze, annemlerin komşusu. Birkaç gündür anneme “Oğlun gelirse bana haber ver. Önemli bir konum var, onu soracağım” diyormuş.

Dün anneme gittiğimde; “Oğlum, zamanın varsa bizim komşu Ayla Hanım, 5 dakika gelip bir şey sormak istiyor” dedi.

AYLA TEYZE'NİN SORUNU

Ayla Teyze geldi ve doğrudan konuya girdi;

“- 15 yıl önce vefat eden babamdan, bir arsa ve bir de ev kaldı. Babamın tek mirasçısı benim. Yıllar sonra duydum ki bu evi ve arsayı beyan edip, vergi ödeyecekmişim. Arsayı kat karşılığı verecektim, müteahhit uyardı ve ‘Bu arsa senin üzerine gözükmüyor' dedi. Şaşırdım kaldım. Bana bir yol göster evladım, ne yapayım? Bunları üzerime almam için çok ceza gelir mi?”

“- Rahat ol Ayla Teyze. Senin durumunda olan yüzbinlerce kişi var. Ceza falan ödemeden, bu olayın çözüm yolu var. Hatta Hürriyet'te yazayım, senin durumunda olanlar da okusunlar” dedim.

BEYAN EDİLMEYEN MİRAS

Ayla Teyze gibi birçok mirasçı, miras kalan arsa, arazi ya da evi “veraset ve intikal vergisi beyannamesi” ile beyan etmiyor ancak araziyi ekip biçmeye, evde de oturmaya devam ediyorlar. Daha sonra onlar ölüyor, yine değişen birşey olmuyor. Gayrimenkul tapuda dedenin adına kayıtlı, araziyi ya da evi kullananlar ise torunlar...

Ayla Teyze gibi çok kişi, beyan etmediği ya da beyanname verirken unuttuğu bir gayrimenkulü veya menkul malı, yıllar sonra beyan ettiğinde, “yüklü bir vergi ve ağır bir ceza ile ödeyeceğini” düşünür. Oysa bu doğru değil.

Ceza ödemeden de bu sorunlarını çözebilirler. Üstelik daha az da vergi ödeyerek...

CEZASIZ ÇÖZÜM

Maliye Bakanlığı'nın konuyla ilgili 2000/1 Seri No.lu “Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu (VİVK) İç Genelgesi” var. Buna göre;

- Verilen veraset ve intikal vergisi beyannamesinde gösterilmeyen mallar ile beyanname verilmeyen hallerde, mükellefiyet; intikal eden malların idarece tespit olunduğu tarihte başlamaktadır.

- İntikale konu malların, mükellefler tarafından, idarece beyana davet edilmeden kendi rızalarıyla veya beyana çağrı ile tanınan ek süre içinde beyanı halinde, yapılan tarhiyat, bu mallar için ilk tarhiyat olacak.

- Bu gibi durumlarda, ikmalen, re'sen veya idarece tarhiyattan söz edilemeyeceğinden, tahakkuk eden vergiler için “vergi ziyaı cezası” ve “gecikme faizi” de uygulanmayacak.

Gecikme nedeniyle, sembolik tutarda ikinci derece usulsüzlük cezası uygulanacak.

ŞİMDİ BEYAN EDİN

Yukarıda yapılan açıklamalardan da farkedileceği gibi, miras kaldığı halde beyan edilmesi unutulan mal, şimdi de beyan edilebilir. Beyan edilecek değer ise, intikal eden malların, mirasın açıldığı gündeki değeri olacak (VİVK. Md. 11). “Mirasın açıldığı gün” ise, ölümün meydana geldiği gündür (MK. Md. 517).

Varisler; kısmen ya da tamamen beyan etmeyi unuttukları mirası, aradan beş yıl veya 10 yıl geçmiş olsa da beyan edebilirler. Beyan edilecek değer ise, ölüm tarihindeki değerdir. Beyanname verildiğinde, vergi dairesince, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası da uygulanmaz.

Devlet ve kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararı amacıyla maliklerin rızası olmadan karşılığı peşin ödenerek özel mülkiyetin tamamını veya bir kısmını kanunda gösterilen esas ve usullere göre el koyması işlemidir.

Üzerine kamulaştırma şerhi konulmuş bir taşınmaz el değiştirse bile bu şerh yeni malik içinde geçerlidir.

Mal sahibinin geri alma hakkı;
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.
Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz mal birlikte kamulaştırıldığı takdirde bu taşınmaz malların durumunun bir bütün oluşturduğu kabul edilerek yukarıdaki fıkralar buna göre uygulanır.
Özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır. 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununa dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda bu madde hükmü uygulanmaz.
• İştirak ve müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava açma hakları vardır.
• Davanın 5 yıldan sonraki ilk bir yıl içinde açılması
• Kamulaştırma kanunu 24. 04. 2001 tarih ve 4650 sayılı yasayla değiştirilmiş ve yeniden düzenlenmiştir. Bu yeni yapılan düzenlemeler yer sahipleri adına olumludur.
• İdarece yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanamaz. Kamulaştırma bedeli idare tarafından hak sahibi adına bankaya bloke edilmedikçe mahkeme idare adına tesciline karar veremez.
• Kamulaştırmayı yapacak idare taşınmazın tapu kaydı üzerine kamulaştırma şerhi koydurduktan itibaren altı ay içerisinde kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunduğuna dair ilgili mahkemeden aldığı belgeyi tapu idaresine ibraz etmediği takdirde tapu memuru konulmuş olan şerhi resen kaldırır.
• Mahkemenin vereceği tescil hükmü kesin olup taraflar ancak bedele ilişkin olarak temyiz yoluna gidebilirler.
• Kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki tarafından kendilerine Asliye Hukuk mahkemesince yapılacak tebligat tarihinden itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açabilirler.

Medeni Kanunun 19. Maddesinde aile konutunun bulunduğu yere "yerleşim yeri" adı verilmiştir. Buna göre; yerleşim yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir. Bir ailenin aynı zamanda birden fazla yerleşim yeri olamaz. Demek ki, bir ailenin birden fazla aile konutu olamaz. Medeni Kanunun 19. Maddesinde sözü edilen yerleşim yerindeki konut "aile konutudur" Bir aile pek çok yerde konut sahibi olabilir, ancak bunlardan sadece birisi medeni kanunun aradığı anlamda aile konutudur. Tapudaki vasfı dükkan, işyeri gibi vasıflar olan yerler aile konutu olamaz. Ancak tapudaki vasfı arsa, bağ, tarla gibi olan yerler üzerinde konut yapılmış ve cins değişikliği henüz yapılmamış yerlerde aile konutu bulunduğu iddia edilirse ilgili muhtarlığın yazısı ile bu parseller üzerinde aile konutu bulunduğu kabul edilebilir.
Aile konutu esas itibariyle Medeni Kanunun 194, 240, 254, 279 ve 652. Maddelerinde düzenlenmiştir.
194. Maddeye göre; "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. "
Aile konutu eşlerden ikisi adına paylı mülkiyet şeklinde olabileceği gibi, eşlerden birisinin tam mülkiyetinde veya üçüncü kişilerle paylı mülkiyet şeklinde de olabilir. Eşler arasında paylı mülkiyet halinde kayıtlı ise aile konutu şerhini tapu kütüğüne yazmaya gerek yoktur. Zira, Medeni Kanunun 233. Maddesinde". . . eşlerden biri diğerinin rızası olmadan paylı mülkiyet konusu maldaki payı üzerinde tasarrufta bulunamaz. " hükmü getirilmiştir. Ancak eşler arasında paylı mülkiyet konusu taşınmazı üzerine de aile konutu belirtmesi işlenmesinde bir sakınca yoktur.
Tapu kütüğünün şerhler sütununda aile konutu olduğuna dair bir şerh yoksa karine olarak orası aile konutu değildir.
Aile konutu şerhi tapuda malik olmayan eşin talebi üzerine tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenir. Eşlerden ikisi birlikte gelerek de istemde bulunabilirler. Bu şerh aile birliğini korumak amacıyla öngörülmüştür. Bu itibarla, şerh tapu kütüğüne işlendikten sonra malik olan diğer eşin bu konuta özgü tasarruf yetkisi kısıtlanmış olur. Artık belirtmeyi koyduran eşin yazılı rızası olmadıkça aile konutu başkasına devredilemez, üzerinde ipotek, intifa, sükna gibi ayni haklar ile kira gibi kullanımı sınırlayıcı şahsi haklar kurulamaz. Diğer eşin rızası alınmadıkça, konut niteliğini bozucu cins değişikliği yapılamaz.
Aile konutu kira yolu ile sağlanmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana noterden yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir. Artık kendisi de kiracı sayılır. Bu kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş olsa bile kira yolu ile temin edilmiş mülkiyeti başkasına ait konutun beyanlar sütununa aile konutu belirtmesi yapmaya gerek yoktur. Zira kanun sadece eşin malik olması halinde onun tasarruf yetkisini engellemek için bu imkanı tanımıştır.
Aile konutu intifa, sükna üst hakkı gibi ayni haklar kurularak temin edilmiş ise bu taşınmazlar üzerine aile konutu belirtmesi düşülmesi mümkündür. Bu halde hak sahibi olan eş diğer eşin rızasını almadan lehine olan bu hakları süresinden önce terkin ettiremez.

İstenen Belgeler
1- Aile konutunun bulunduğu yerden alınmış ailenin yerleşim yeri (ikametgah) belgesi,
2- İstemde bulunan eşin, tapudaki malikin eşi olduğuna dair evlenme cüzdanı,
3- İstemde bulunanın nüfus cüzdanı veya pasaportu, varsa bir adet vesikalık fotoğrafı.

İşlemin Mali Yönü
Aile konutu şerhinin tapu kütüğüne yazımı için her hangi bir harç veya vergi alınamaz.

MAL BİRLİĞİ İSTEMİ

Karı - koca evlilik mukavelesi ile veya evliliğin devamı sırasında mal birliği rejimini kabul edebilirler (MK. 191). Mal birliğinde evlilik mukavelesi ile istisna edilenler hariç olmak üzere evlenme zamanında her birinin malik olduğu ve evliliğin devamı sırasında iktisap eylediği bütün mallar birliğe dahil olur. Koca kendisine ait ve birliğe dahil malların tümünün tasarruf hakkına sahip olur. Birliğe dahil olan veya birliğe dahil olmak üzere sonradan iktisap edilen malların kayıtlarına mal birliğinden ve mukaveleden söz edilerek gerekli harçlar tahsil edildikten sonra şerh düşülür (TKGM. Gn. 718). Birliğe dahil malları koca, karısının rızasını almadan tasarruf edebilir. Birliğin hukuki temsilcisi kocadır. Ancak yeni kazanılacak mallar da birliğe dahil olur. Bu nedenle birliğin dağılması halinde mallar karı koca arasında mukavelede gösterildiği şekilde tasfiye olunacaktır. Mukavelede tasfiyeye yönelik hüküm yoksa karı kocanın birlikteki payları eşit kabul edilerek tasfiyede ona göre yapılacaktır. Mal birliği rejiminin kabulünden sonra karıya miras veya bağış yolu ile gelen mallarda birliğe dahil olmakla beraber bunlarda koca karısının iznini almadan tasarruf yapamaz. Çünkü bunlar karının birliğe dahil şahsi mallarıdır.

İşlemin Mali Yönü
Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 9. Pozisyonuna göre mal birliğinin şerhinde kayıtlı değer üzerinden, Binde 5. 4 oranında harç tahsili gerekir.

EŞLER ARASINDAKİ HUKUKİ İŞLEMLER

Eski Medeni Kanununun 169. Maddesinden kaynaklanan karı-koca arasında işlem yapabilmek için sulh hakiminin iznini alma kuralı, Yeni Medeni Kanunun 193. Maddesi ile kaldırılmıştır. Yeni Medeni Kanunun 193. Maddesi; "Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir. " Hükmündedir. Görüleceği gibi yeni medeni kanun eskisinin kadını kocaya karşı koruma mantığından ayrılmış ve eşler arasındaki hukuki işlemleri özgürce yapabilmelerine olanak sağlamıştır. Eşler, aralarında satış bağış, trampa, irtifak, satış vaadi ve ipotek gibi her nevi hukuki işlem yapabilirler. Kadının kocası yararına üçüncü kişilere karşı borç altına girmesinde de her hangi bir sakınca yoktur. Bunun için hakimin iznin veya onayını almak gerekmez.

EŞLERİN MALLARI ÜZERİNDE TASARRUF YETKİLERİ

Yeni Medeni Kanunun aksine sözleşme olmadıkça eşler için kabul ettiği yasal mal rejiminin adı "Edinilmiş Mallara Katılma Rejimidir. " Bu mal rejimi Medeni Kanunun 218-242. Maddelerinde düzenlenmiştir. Başka bir mal rejimini sözleşme yaparak kabul etmedikçe tüm evliler ve evlenecekler bu rejime tabidir.
Medeni Kanunun "Yönetim, Yararlanma ve Tasarruf" başlığını taşıyan 223. Maddesi; "Her eş, yasal sınırlar içerisinde kişisel malları ile edinilmiş mallarını yönetme, bunlardan yararlanma ve bunlar üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir.
Aksine anlaşma olmadıkça, eşlerden biri diğerinin rızası olmadan paylı mülkiyet konusu maldaki payı üzerinde tasarrufta bulunamaz. " Hükmündedir.
Buna göre eşler tüm malları üzerinde diledikleri gibi yönetim, yararlanma ve tasarruf hakları vardır. Mallarının tamamını veya bir kısmını diğer eşe veya üçüncü bir kişiye satabilir, bağışlayabilir, trampa yapabilir, rehin edebilir, irtifak hakları ve kişisel haklar kurabilir. Her hangi bir tasarruf için diğer eşin rızasını almaya gerek yoktur. Her eş evlilik birliğinin kurulmasından önce veya sonra edinmiş oldukları tüm malları diledikleri gibi tasarruf edebilirler. Yasal mal rejiminin tapuya yönelik hükümleri boşanma halinde önem kazanacaktır.
Ancak kanun koyucu eşler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı mallar üzerinde bu tür tasarrufları diğer eşin iznine tabi tutmuştur. 223. Maddenin ikinci fıkrasındaki "paylı mülkiyet konusu" ibaresini, "eşler arasında paylı mülkiyet konusu" olarak esas almak gerekir. Eşle üçüncü kişiler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı mallar üzerinde tasarruf için bu izne ihtiyaç yoktur. Fakat, eşle diğer eş ve üçüncü kişiler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı yerlerde eşin diğer hissedarlar veya dışardan birisi ile yapacağı tasarruflar için bu izne ihtiyaç vardır.

EŞLERİN EDİNDİKLERİ TAŞINMAZLARIN ADLARINA TESCİL ŞEKLİ

Her hangi bir mal rejimi seçmemiş eşler yasal mal rejimine tabi olmaktadır.
Yasal mal rejiminde eşlerin evlilik birliğinden önce edinilmiş veya sonra edinilecek
malların önceki kanun döneminde olduğu gibi kendi adlarına tapuda tescili yapılır.
Her eşin malı kendi adına tescil edilir, yasal mal rejiminde eşler adına paylı mülkiyet
olarak tescil söz konusu değildir. Ancak boşanma halinde, mahkeme kararına istinaden diğer